Rådgivning hos LRF-konsult

[Michael Rudvall]

I slutet på Maj hade jag - Michael Rudvall -  bokat in ett samtal med jägmästare Mikael A, som jobbat på LRF-konsult i 15 år. Avsikten var kort och gott att få lite ökade kunskaper och insikter.

Fråga: Vad är ”en jordbruksfastighet”?

Svar: Beteckningen ”lantbruksfastighet” innebär för Skatteverket en fastighet större än 2 hektar. Den är skattemässigt en näringsfastighet. Det innebär skattemässigt bättre möjligheter fför avdrag. Man får t ex lyfta moms för sina utgifter för näringsverksamheten. Själva bostaden skattas dock lika som en villa i stan.

Nör det gäller Plan- ochg Bygg Lagen (PBL) så har man på en Lantbruksfastighet enklare att få uppföra ekonomibyggnader för jord- och skogsbrukets bedrivande. De är då inte bygglovspliktiga.

Fråga: Men om man i sitt jordbruksföretag sysslar med kombinationsverksamhet? De vanligaste verksamheterna därvidlag är entreprenad, turism och gårdsförädling.

Svar: Det undantag från bygglov som jag nämnde gäller enbart ekonomibyggnader för jord- och skogsbrukets bedrivande. Ridverksamhet och därtill hörande stallbyggnader kan också vara undantaget om man odlar hästarnas foder och ridverksamheten på så sätt är integrerat med jordbrukets bedrivande.

All byggnation där människor ska bo behöver bygglov även i en lantbruksfastighet.

Om det gäller en – och kanske upp till fem - tomter så kan de bebyggas om man har bygglov. Kommer man över fem tomter så krävs det nog en detaljplan.

Friggebodar får byggas i bostadens omedelbara närhet.

Fråga: Säg något om jordförvärvslagen.

Svar: När en juridisk person köper av en annan juridisk person ssså behövs inget jorförvärvstillstånd. När en juridisk person köper mark av en privatperson, så bbehövs det i allmänhet jordförvärvstillstånd. Det sökes hos länsstyrelsen. Om syftet inte är att äga jord och skog sså går det nog bra att förvärva 5-6 hektar. Speciellt om man kan bigoga ett positivt uttalande eller förhandsbesked från sin kommun angående sitt projekt – där kommunen uttalr sig positivt till byggnatin och/eller avstyckning om kommunen kanske uttalar att projektet passar in i den kommunala synen på markanvändningen.

Det finns exempel på ”hästbyar” med 5-6-7 tomter som på gemensam mark har ett gemensamt stall där varje fastighet har två boxar och därtill gemensamma ängsmarker för bete. När det är fråga om större markfastigheter (över 10 ha) så torde det vara svårare och kanske omöjligt för en juridisk person att få jordförvärvstillstånd.

Fråga: Finns det inte något sätt att komma runt denna svårighet för en ekonomisk förening att förvärva masrk. Till exempel att en privatperson i gruppen står lånar pengar av förenings-medlemmarna på stenhårda och uppbindande villkor, och med detta i botten ”står” som ägare.

Svar: Jag vill inte rekommendera detta. Efter 7-8 år händer det kanske något som inte är förutsett i avtalet. Då kan det bli tvist och bråk.

Fråga: Vi vill bara köpa mark för ekpbyprojektet i en kommun som är uttalat välvillig till projektet och ger det sin välsignelse. Vad är viktigt att finns med i den kommunala ”välsignelsen”?

Svar: För er att det ju viktigt att ni får göra det ni vill göra, på den mark ni köper!

Därför är det viktigt för er att innan markköpet ha någon sorts förhandsbesked och att byggnadsnämnden eller kommunstyrelsen uttrycker sitt gillande av projektet och projekt-komponenter som ni tycker är viktiga, så att de t ex godkänner era skrivningar angående

- de sorters VA-lösningar ni vill komma att använda

- att ni får ha de infrastrukturlösningar som ni vill ha

- att ni får bygga energimässigt och utseendemässigt som ni vill.

Med sådana förhandsbesked i botten från den politiska nivån i kommunen kan ni sedan lättare hantera en ev klåfingrig miljöinspektör. Om det händer senare i processen, så hantera det genom att då koppla in den politiska nivån igen. Nöj er inte med motstånd från tjänstemannanivån – utan vänd er då högre upp till den politiska nivån. För ert projekt är det helt enkelt viktigt att hitta ”rätt kommun” och att ni kommer i kontakt med tjänstemän som är välvilligt inställda.

”Men jag tror att det finns alla möjligheter för er att få ”välsignelsen”, säger Mikael A.

Sätt vilken ram ni vill runt ert projekt, så att ni känner er säkra på att projektet kan bli som ni vill ha det och som ni tror på!

Fråga: El tillhör infrastrukturen. Vad skall vi tänka på där?

Svar: Ni behöver mer än 380 Volts spänning. Nätavgiften hos Vattenfall för anslutning är i allmänhet 20.000:-/hushåll. Men det kan kosta mer. Ta reda på från dem vad en nätanslutning faktiskt kommer att kosta.

Fråga: Bank?

Svar: Landshypotek kan vara intressant. De har nyligen också blivit bank. De har kontor i Gårda.

De e är en kooperativt organisation. De skulle bl a därför kunna vara en intressant samarbetspartner för er. De är vana att värdera och hantera frågor som har med jord- och skogsbruk att göra.

Fråga: Har du några synpunkter på alternativen köpa/arrendera/tomträtt?

Svar: Om ni arrenderar så fortsätter kommunen att vara ”lagfaren ägare”. Då behöver ni deras accept och underskrift vid varje tillfälle det blir fråga om avstyckning och ny fastighetsbildning, eldragningar, rörledningar mm. Då ska de ”vara med” hela tiden.

Om ni köper/äger/förvärvar så behöver ni inte fråga kommunen hela tiden, och de behöver inte skriva på olika handlingar för allt nin vill göra. Om ni äger så kan er förening i bank belåna den gemensamma marken. Det går inte vid arrende.

Fråga: Kan Stiftelse vara ett alternativ när det gäller ägandet?

Svar: En eventuell stiftelse drar med sig andra ställningstaganden. Hur ska urkunden se ut?! Hur ska föreningen ha kontroll över stiftelsen!? Hur ska stiftelsen få sina ”ursprungliga medel”!?

Ni behöver prata med en jurist om dessa saker, en jurist som kan det här med Stiftelse.

Fråga: Snart kan vi bli erbjudna en markanvisning av Fastighetskontoret i Göteborg.

Vilken kompetens behöver vi hyra in för att kunna hantera en kontraktsskrivning på ett bra sätt?

Svar: Ni bör disponera juridisk kompetens. Förmodligen kommer Fastighetskontoret att lägga fram ett förslag till kontrakt/överenskommelse där de vill ”trycka in” de villkor de tycker är viktiga.

Begrunda det förslaget tillsammans med juridisk expertis! Klargör för er själva och er jurist vilka villkor ni vill ”trycka in”, så att det sedan i avtalet inte råder någon tvekan om vad ni vill och ska få göra på markfastigheten, dvs att och vad ni vill bygga, VA-frågan; vad som är avsikten och viljeinriktningen med ekobyn.

–------------------  sammanställt av Michael Rudvall